不動産は会社形態を上手に活用しましょう

不動産管理会社を資産承継でうまく活用してみましょう。

不動産は、家の財産として、複数に分散させたくない・・と願う方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

特定の方に相続させてしまうと、所得税などは超過累進課税なので、高い税率の適用を受け、税金の支払いに苦労してしまう・・ということも起こりかねません。

そこで、不動産のための会社を設立し、上手に活用してみるということも1つの相続対策になります。

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不動産管理会社の形態は?

不動産オーナーの所得を会社に移転させる方法は、大きく3つの形態があります。

(1)管理料徴収方式

不動産所有者は個人オーナー。個人が所有する不動産物件の管理(たとえば、賃料集金代行など)を会社で行います。会社は、管理料収入を得ることになります。

(2)転貸方式

サブリース方式とも言います。不動産所有者は個人オーナー。個人が所有する不動産物件を、会社に一括で貸し付けます。会社は、個人オーナーに賃料を支払い、入居者や借り手を募集します。入居者からの賃料とオーナーへの支払賃料の差額が会社の収入となります。

(3)不動産所有方式

これは、所有者は会社になります。会社が、個人オーナーから賃貸物件を取得し、所有および管理運営します。

この場合、会社が所有していますので、賃料は全額会社の収入になります。

不動産所有方式のメリット

この方式のメリットは、下記のようなものが挙げられます。

(1) 税額の抑制効果

個人オーナーに帰属していた賃料収入が、会社の収入にスライドされますので、オーナー個人は所得が減ります。

そのため、所得税は従前より少なくなり、収入および税負担の分散効果が可能です。また、所得金額にもよりますが、全般的に所得税よりも法人税のほうが、税率が低く設定されています。

(2)税法上のメリットの享受

所得税でも法人税でも、その年や事業年度の儲けがマイナスになった場合、つまり収入よりも経費のほうが多くて、赤字になった場合ですが、このマイナス額を、翌年以降に繰り越すことが可能です。

ですが、繰越ができる年数が、所得税と法人税では異なります。所得税は3年間ですが、法人税では9年と長いため、長くマイナスを活用していくことが可能です。

(3)節税方法の選択肢の広がり

法人の形態にすると、例えば下記のような節税方法が可能となります。(個人の場合、認められていません)

・経営者保険への加入と、その経費計上 (全額なのか、半額なのかは加入保険によります)

→→個人で加入する場合、生命保険料控除となり、不動産事業の経費とはなりません。

・役員の小規模共済への加入により、役員の所得税が減額 (ただし、サラリーマンの兼業の場合は加入不可)

→→不動産事業が事業的規模でない限り、不動産の個人事業では加入できません。

・会社として、セーフティ共済(倒産防止共済)への加入と、その経費計上

→→セーフティ共済は個人事業主の加入はできません。

不動産所有方式のデメリットや留意点

この方式は、所得の分散効果が高いのですが、留意点もあります。

(1)個人オーナーへの譲渡所得税

個人から会社に売却するため、個人オーナーに対して、譲渡所得税がかかる可能性があります。

また、この譲渡の際の売買金額は、不特定多数の当事者間での自由取引の場合に通常付される「時価」となりますので、いくらで売買するのか・・については、細心の注意が必要です。

時価の算定根拠を明確にし、特に高額な取引金額になる場合や、逆に近隣地域での取引金額に比して低額の金額を付ける場合は、不動産鑑定士に依頼して、鑑定評価を行い、その「時価」の算定根拠を明確にしておく必要があります。

特に低額の場合は、税務署から質問される場合もありますので、いい加減にしてはダメです。

(2)借地件の課税への配慮

土地は個人オーナーのままで、建物だけ法人に売却するという場合、借地権が発生しますが、この借地権設定時には、通常権利金の収受を行わず、立退き時には、立退き料の支払いもないという形態が一般的です。

そのため、地主と会社(借地権者)の間で、将来借地権を無償返還する予定ですという「土地の無償返還に関する届出書」の提出が必要です。

(3)会社の株主を考える

個人が所有する不動産を会社に移管すると、会社の資産が当然ながら増え、不動産所有会社の株価は上がります。

相続対策で使う場合に、この会社の株式を、もとの個人オーナーが所有していたのでは、相続対策の意味がなくなります。 相続で譲りたい子供や孫を株主にします。

また、役員についても、役員報酬を出しますので、元の個人オーナーだけが役員に入っていたのでは、所得分散ができませんので、子供や孫を役員に入れる必要があります。

(4)社会保険への加入や税理士報酬

法人は、社会保険の強制適用事務所です。そのため、社会保険料を給与をもらう役員と折半する必要があり、費用が生じます。

また、法人税の申告については、不動産の所得税の申告と違い、法人税法の基本の理解がないと、申告書の作成が難しいです。そのため、税理士へ申告業務の委託が必要となり、報酬負担も増えてきます。

この方式は、とてもメリットがありそうなのですが、譲渡所得税も発生するケースが多いので、十分に税額試算をして、享受メリットのほうが高いかどうかをよく考えたうえで、実行することが重要です。

ご自身のケースはどうなんだろう?という方、当事務所でご相談に乗ることができますので、是非ご相談ください。

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